慕云
慕云如故 · 笔墨初心

地产定制行业前景分析

最近有了解到ELAB这家公司,这是一家以数据和技术驱动的柔性地产开发的互联网公司,遵循“以产定销”的理念,为拿地、报批、设计、开发、营销等整个地产开发流程赋能,实现“房地产+互联网”。

我很钦佩Elab创始人蔡雪梅女士推倒一切从0开始的勇气和决心,个人也比较看好这个行业的前景和未来,因此想就我的理解写一篇关于该行业的认知。地产定制行业目前是一个很广阔的B端市场,根据外部环境来看主要有两大机会和两大威胁。

(1)机会之一是人们物质文化生活的提升,催生出新的消费生活方式,生活理念的革新为物质环境的变革提出新的要求。而物质环境中对于人们影响最大的莫过于居住环境和工作环境。Elab所从事的地产定制行业,将建筑美学和宜居环境结合的理念是具有前瞻性的,拥有强烈的以人为本理念与情怀。

(2)08年到18年我国房地产市场呈现爆发式增长,10年间增长了500%,同时带来两个问题:一个是需求端大量商品住房囤积在炒房者手中,这部分资源会在今后的一段时间内在需求市场上进行二次分配,从而影响新楼盘正常的供给和开发,这是威胁;在土地供给侧,政府手中的土地储备越来越少,市中心的土地更少,所以中大型城市房建项目开始向周边转移,例如松江新城,临港新区,武汉的长江新城等。一方面缓解主城区压力,另一方面推进城镇化进程,当然这些周边地段配套设施并不完善,开发商只能画张大饼。而真正能让用户看得见的、形成竞争力的就是楼盘的整个设计风格,所以开发商一定会重视楼盘定位和软性设计带来的增值空间,将营销重新回归到“居住”这件事情上来,这就是面临的机会。

(3)从我国人口大环境来看,16年放开二胎后出生人口达到顶峰随后逐年递减,今年出生人口较去年少了200万。新生代主流消费群体的观念有了新的变化,不生孩子甚至不结婚即将成为“新常态”。而房地产火热的一个很重要的支撑点就是在我国传统文化中新房是结婚的标配,这种标配随着新生代观念的变化而逐渐解体,新房市场势必会趋于冷静。

对宜居环境的追求和审美意识的觉醒,加之地产开发从主城区向周边转移,营销回归“居住”本身,必定会推动房产定制市场不断火热。另外,囤房者手中资源在市场的二次分配给供给侧带来的冲击,新一代消费群体对于新房总体需求又将持续降温,造成房地产市场从粗放式增长向内涵型增长转型。

Elab外部机会-威胁图 By慕云

我们假设Elab所处市场的业务规模为d,房地产市场规模为κ,市场需求因子为μ,有如下简单公式:

根据外部机会-威胁分析,κ随着时间将呈现递减趋势,μ将呈现生长曲线趋势。由于κ随时间的变化具有时滞效益,加之政策调控等原因,递减趋势较为平缓。因此尽管κ呈现下降趋势,市场需求因子μ的快速增长仍能支撑地产定制业务规模d在一段时期内呈现增长趋势。在未来某一点t1,受生命周期影响,μ的斜率逐渐递减,地产定制业务规模的递增难以为继,d开始拐头向下,t1将成为该行业瓶颈期。

κ-μ联合曲线示例 By慕云

瓶颈期可能会在很长一段时间之后到来,或许十年,或许一代人又或者半个世纪。但如果企业想要做成百年老店就必须要考虑这一天到来后该如何应对。尽管瓶颈期后的一段时间内,由于马太效应的存在,市场规模的萎缩也不会立马影响到行业领先者的生存(前提是要有足够的竞争力和抗风险能力)。如何能在暴风雨到来之前筑好“防洪抗洪”战线,充分考验着管理者的战略能力和市场前瞻性。

1.与B端客户建立良好合作关系。即便在市场持续萎靡的情况下,与有竞争力的大型开发商建立良好合作关系能让你即便在穷山恶水之间依然活得光彩。

2.业务多元扩张。我将房屋的作用定义在“住”和“驻”两点上。除了传统以非经营性住宅为核心的新楼盘存在定制需求外,经营性的类似酒店、民宿、长租等企业也存在通过优化空间设计打造竞争力的需求。此外以“驻”为主的商办写字楼、CBD等建筑在未来的竞争中除了地段之争外,空间布局、动线设计、自然元素的交融等等都将成为重要发力点。地产定制企业如何将成功经验移植到新业务上,原有的核心能力如何继续保持优势,原有的管理流程和模式能否适应新业务的开拓和发展等等问题都是多元扩张时需要思考的,但多元化既能分散风险、带来新的业务增长空间,也能分散“专业性”、摊薄核心资源,因此需要适度。

房屋的两大作用 By 慕云

顺便提一下,相当一部分楼盘都是在08~18年之间拔地而起,较老的房子能拆迁的已经拆迁,这说明已成型的城市居住区在较长时间内不可能推倒重构(除非未来地球气候和环境发生急剧变化,近些年建成的房屋技术指标无法满足,才有可能迎来大规模拆迁的一天),可以预料到未来的二手房交易市场将会成为房地产市场的核心驱动力。而二手房交易往往伴随着房屋改造,这也可以预见到未来二手房产交易市场以及个体房屋设计市场将大热。

网络图

以上分析仅基于我个人有限的知识框架,对于地产行业和地产定制业务的了解尚不够深入,欢迎大家批评指正。社会改革瞬息万变,科技世界波谲云诡,假如未来科技发展和人文思想能够使远程办公常规化,那么房地产也将在三四线城市迎来新的春天。那时我愿放弃城市的繁华,偏安一隅,在充斥未来人居理念的二层小屋内,享受现代文明的高度成果。对着窗外的秋水,享受蛙鸣与鸟叫,在脑机接口的高速传输下足不出户便阅尽今日天下事。脚踩着0.5马赫的低空飞行器去参加每周一次的商业会议……

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